老舊小區(qū)改造 順民意惠民生

引子

既能拉動(dòng)有效投資，又能促進(jìn)消費(fèi)；既是民生工程，又是發(fā)展工程——擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略在堅(jiān)定實(shí)施，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造明顯提速。

2019年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”列入2020年重點(diǎn)工作。今年4月17日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要積極擴(kuò)大有效投資，實(shí)施老舊小區(qū)改造。今年的《政府工作報(bào)告》提出，今年“新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)”——涉及居民近700萬(wàn)戶，比去年增加一倍。

老舊小區(qū)改造量大面廣，關(guān)系千家萬(wàn)戶切身利益，考驗(yàn)城市治理水平。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“老舊小區(qū)改造不僅是一個(gè)建設(shè)工程工作，更多的是一個(gè)社會(huì)治理、基層組織動(dòng)員工作，需要發(fā)動(dòng)居民群眾共謀、共建、共管、共評(píng)、共享”。

2016年，江西省南昌市啟動(dòng)老舊小區(qū)改造，無(wú)論是大改建，還是微改造，堅(jiān)持“依托民意決策改不改，依靠民情規(guī)劃怎么改，依從民力共同參與改”，力求因地制宜推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、實(shí)現(xiàn)惠民生和促發(fā)展雙贏。截至2019年底，已投資35.4億元，完成331個(gè)老舊小區(qū)改造，惠及18萬(wàn)余戶近60萬(wàn)人。

老舊小區(qū)改造如何尊重居民意愿、找到最大公約數(shù)、畫(huà)出最大同心圓？改造中的硬骨頭怎么啃？改造后的小區(qū)又怎樣做到長(zhǎng)效管理？日前，記者走進(jìn)南昌桃苑社區(qū)等老舊小區(qū)，實(shí)地采訪了解改造過(guò)程，探尋城市從“面子”到“里子”的有機(jī)更新之路。

尊重居民意愿

因地制宜推進(jìn)

空中線纜縱橫交錯(cuò)，地下化糞池說(shuō)堵就堵，道路坑坑洼洼、狹窄難行……說(shuō)起老舊小區(qū)的痛點(diǎn)，胡學(xué)軍列舉了不少。

65歲的胡學(xué)軍住在南昌市西湖區(qū)桃源街道桃苑社區(qū)。社區(qū)建于上世紀(jì)90年代，東依撫河公園，南起桃苑大街，是個(gè)開(kāi)放式小區(qū)。

同住桃苑社區(qū)的陳佑民，一說(shuō)起過(guò)去的小區(qū)環(huán)境，眉頭就皺了起來(lái)：“小區(qū)臟亂差，散養(yǎng)的雞鴨狗到處跑，出去散個(gè)心，回來(lái)一肚子氣。如果不是因?yàn)楦脑欤叶紲?zhǔn)備搬家了?！?

2013年的一天，陳佑民妻子的哥哥開(kāi)車從江蘇南京過(guò)來(lái)探親，結(jié)果車子堵在了小區(qū)里，一下車便踩了兩腳泥?；啬暇┖螅拮拥母绺绱騺?lái)電話：“真是心疼你們??！”從那以后，陳佑民再?zèng)]好意思讓妻子家的親戚登門。

“老舊小區(qū)環(huán)境臟亂差，既是小區(qū)居民的‘心事’，也是城市治理者的‘心病’。”南昌市政府副秘書(shū)長(zhǎng)、市城市管理局局長(zhǎng)楊保根說(shuō)，“改造老舊小區(qū)，就是補(bǔ)民生短板?！?

2016年，南昌提出打造“美麗南昌，幸福家園”，推動(dòng)老舊小區(qū)改造。

西湖區(qū)和東湖區(qū)率先實(shí)施老舊小區(qū)改造?！袄吓f小區(qū)改造，動(dòng)的是家，居民是主人，必須尊重居民意愿，讓居民參與決策。”西湖區(qū)委書(shū)記梅茂發(fā)說(shuō)。

2017年3月，一份調(diào)查表發(fā)到了胡學(xué)軍手上?？吹健袄吓f小區(qū)改造意見(jiàn)征集”字樣，他眼前一亮，“當(dāng)然填愿意??！”

認(rèn)真填寫(xiě)了意愿建議后，生怕鄰居們達(dá)不成共識(shí)，胡學(xué)軍逢人便提醒。

不久，來(lái)自兩個(gè)社區(qū)的60余位代表，帶著反饋意見(jiàn)，在桃源街道辦事處會(huì)議室展開(kāi)了一場(chǎng)比試。

“我們是摸著石頭過(guò)河，準(zhǔn)備從桃苑社區(qū)和隔壁撫河園社區(qū)中，選擇一個(gè)意向度高的小區(qū)先行先試?！碧以唇值擂k事處主任龍冰回憶。

會(huì)上，社區(qū)代表們踴躍發(fā)問(wèn)：“架空線纜能否集中入地？”“道路修理硬化，可不可以鋪上柏油？”……

“管網(wǎng)都入地”“路面重修，鋪設(shè)柏油”……參會(huì)的區(qū)有關(guān)部門、街道干部認(rèn)真記錄，一一作答。

最終投票結(jié)果出爐，桃苑社區(qū)以98%的居民支持率競(jìng)標(biāo)成功?！爱?dāng)時(shí)，撫河園社區(qū)先唱票，95%的支持率一出來(lái)，我的心就提到了嗓子眼，沒(méi)想到我們還能反超！”胡學(xué)軍笑道。

改造工作按下了啟動(dòng)鍵，想到老小區(qū)即將煥發(fā)新顏，胡學(xué)軍滿懷憧憬。

依法依規(guī)拆違

合情合理施策

“如果再回到那時(shí)，我可能態(tài)度完全不同?！泵ν晔掷锏幕?，白秀芬安靜地坐在板凳上，憶起當(dāng)時(shí)情景，還有些不好意思。

2006年，白秀芬在桃苑社區(qū)買下這處一樓的房屋。依著自家陽(yáng)臺(tái)，她私自向外擴(kuò)建了5平方米，開(kāi)了間裁縫鋪。

私搭亂建，白秀芬并不是獨(dú)一個(gè)?！皬牡孛娴椒课萘⒚嬖俚綐琼敚加芯用翊罱ǖ母黝惻R時(shí)建筑，包括雞棚、樹(shù)枝搭建的杈杈房……”桃苑社區(qū)黨支部書(shū)記、居委會(huì)主任楊麗介紹，小區(qū)一共12棟樓，卻衍生出違建數(shù)百處。

改造，得先啃違建這塊硬骨頭。

“社區(qū)工作人員上門，勸我拆掉陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)建面，我想都沒(méi)想就回絕了。修路、修下水道我都同意，可我家的東西不能拆。”為阻止拆違，白秀芬用了避而不見(jiàn)的法子。

街道辦事處決定在相關(guān)部門配合下依法執(zhí)行拆除，白秀芬無(wú)法再躲再拖。桃源街道黨工委書(shū)記劉柱帶著街道干部上門，“拆除必須進(jìn)行，您的合理訴求，我們認(rèn)真聽(tīng)取?！?

“補(bǔ)償能不能到位？”

“合理的補(bǔ)償肯定及時(shí)到位，要不我給您先立個(gè)字據(jù)。”

“拆除當(dāng)天就要幫我把陽(yáng)臺(tái)修好?！?

“拆除一結(jié)束，馬上給您砌好。”

陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)建面一拆除，施工隊(duì)馬上動(dòng)手砌墻修復(fù)。

白秀芬沒(méi)想到的是，街道辦事處不光給她修好了陽(yáng)臺(tái)，考慮得比她自己還周到——一個(gè)定做的“小白衣坊”門牌掛在了醒目處。

窗明幾凈，穿堂風(fēng)吹進(jìn)白秀芬的工作間，吊頂?shù)牧酪赂蜕蠏鞚M了五顏六色的衣裳。不時(shí)有居民拎著衣服上門：“小白，幫我改改這件?！?

“小區(qū)環(huán)境改善，顧客多了，生意更好。”白秀芬臉上掛滿笑意。

白秀芬家陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)建面的第一鏟，拉開(kāi)了整個(gè)桃苑社區(qū)拆違的序幕。面對(duì)五花八門的違建，面對(duì)不同的業(yè)主，街道辦事處精準(zhǔn)施策。

2017年，66歲的姜玉華買了桃苑社區(qū)一套100多平方米的房子，“精裝修、大陽(yáng)光房，買來(lái)就是為了養(yǎng)老”。

不承想，這間大陽(yáng)光房是以陽(yáng)臺(tái)為基礎(chǔ)大面積改擴(kuò)建而成，占用了公共綠地，必須拆除。

“花這么多錢，看中的就是這陽(yáng)光房，拆了怎么行？”姜玉華堅(jiān)決不同意。

政策宣講員、街道工作人員上門，都吃了閉門羹。

“通過(guò)老人的兒子，知道老人當(dāng)過(guò)兵，是一位有著40多年黨齡的老黨員，我們就有針對(duì)性地做思想工作?！眲⒅貞?。

“您是老黨員，給社區(qū)帶個(gè)好頭吧。”

“改造好了，房?jī)r(jià)漲起來(lái)，您也不會(huì)吃什么虧……”

雖然心中不舍，姜玉華最終還是同意拆除違建。拆除過(guò)程中，街道辦事處出面協(xié)調(diào)，不僅保留了一些有特色的門頭和裝飾，還在現(xiàn)在的陽(yáng)臺(tái)邊專門裝了扶梯和推拉門。

“對(duì)于這個(gè)改造，我還是滿意的！”姜玉華盛情邀請(qǐng)記者進(jìn)屋，到“微型陽(yáng)光房”喝杯茶。

拆違過(guò)程中，對(duì)于居民訴求中的共性問(wèn)題，桃源街道既治標(biāo)也治本：拆除立面違建上的防盜窗時(shí)，為了打消居民的不安全感，拆違改造期間，聘請(qǐng)專人24小時(shí)巡邏；新裝113個(gè)攝像頭遍布小區(qū)各個(gè)角落……如今，小區(qū)治安狀況明顯好轉(zhuǎn)，偷盜事件逐漸減少。

改造過(guò)程中，桃苑社區(qū)共拆除防盜窗3100個(gè)、屋頂違建37處、外立面違建200余處。隨后，工程實(shí)施越來(lái)越順：各類管網(wǎng)入地，綠植有了成長(zhǎng)空間；空調(diào)機(jī)裝進(jìn)了統(tǒng)一的機(jī)柜；汽車停進(jìn)了劃好的車位……小區(qū)終于清爽起來(lái)。

匯眾智聚眾力

好鋼用在刀刃

改造伊始，胡學(xué)軍每天都要下樓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，和老鄰居們聊聊天。一次，街坊們反映修建的電動(dòng)自行車棚偏少，不能滿足停車需求。

胡學(xué)軍趕緊找街道辦事處反映：“電動(dòng)自行車棚修建少，很多居民就會(huì)把電動(dòng)車放在家里和樓道充電，安全隱患大?！?

找設(shè)計(jì)方和施工方了解情況，劉柱發(fā)現(xiàn)此前的設(shè)計(jì)可能更多考慮到了景觀，忽略了實(shí)用性，“車棚少的確是個(gè)問(wèn)題”。

召開(kāi)兩次由街道辦、施工方、居民代表參加的會(huì)議后，居民意見(jiàn)得到采納，每個(gè)樓棟旁的空地處，修建了電動(dòng)車棚。

“動(dòng)工時(shí)，又有居民提出建議，車棚下面要把電線接頭留好。這一點(diǎn)，與我們不謀而合。”劉柱說(shuō)。

胡學(xué)軍等人的主動(dòng)參與，帶動(dòng)了更多居民參與小區(qū)改造。那段時(shí)間，街道召開(kāi)各類民情懇談會(huì)，收集意見(jiàn)建議897條，接待咨詢居民1400余人次。

“不少居民所提意見(jiàn)中肯、合理，有助于提升改造工程品質(zhì)，這是桃苑改造成功的重要原因?！眲⒅钣懈杏|。

位于東湖區(qū)董家窯街道杏苑社區(qū)的永外鎮(zhèn)街120號(hào)，實(shí)施的是“微改造”：空中的線纜被集納起來(lái)，套上了鋁合金外殼；杈杈房拆除了，一座四角議事亭取而代之，周邊環(huán)繞著一條嶄新的健身步道……

微改造項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)有限，如何用在刀刃上？“最有發(fā)言權(quán)的，是民情理事會(huì)?！毙釉飞鐓^(qū)居委會(huì)主任周莉芳表示。

社區(qū)民情理事會(huì)由熱心居民自發(fā)組成，一面幫助宣講政策，推動(dòng)改造工作；一面匯集各方意見(jiàn)，監(jiān)督改造工程。

“明天晚上，大家在議事亭議一議吧。”前不久，“熱心居民”微信群里，群主劉嘉明一句提議，眾人紛紛響應(yīng)。自從去年5月小區(qū)微改造項(xiàng)目啟動(dòng)以來(lái)，這樣的議事已成常態(tài)。

議事亭，一開(kāi)始并沒(méi)有出現(xiàn)在改造規(guī)劃中。

“當(dāng)時(shí)，有關(guān)部門設(shè)計(jì)了一個(gè)假山景觀。效果圖出來(lái)時(shí)，不少居民和我們居委會(huì)干部都覺(jué)得是個(gè)亮點(diǎn)。”周莉芳說(shuō)，不過(guò)剛一開(kāi)始動(dòng)工，就有居民提出異議。

“支持和反對(duì)的聲音都有，該如何解決，大家坐下來(lái)討論?！敝芾蚍紡埩_了一次圓桌會(huì)，街道辦、施工方、居民代表參會(huì)。

“有電有水，孩子們?cè)谶@里玩耍，安全嗎？小區(qū)還沒(méi)有物業(yè)管理，景觀造型維護(hù)資金從哪里來(lái)？沒(méi)有后續(xù)維護(hù)，會(huì)不會(huì)變成污水池子？”討論會(huì)上，劉嘉明接連發(fā)問(wèn)。

最終，支持取消假山景觀的居民代表占了絕大多數(shù)。會(huì)上，不少居民提議建一個(gè)議事亭，得到采納。

如今，改造一新的永外鎮(zhèn)街120號(hào)有了一個(gè)新名稱——“永外荷苑”?！按蠹业闹腔?，讓小區(qū)不僅更美觀，而且更宜居?！敝芾蚍继寡浴?

“2019年，類似永外荷苑的微改造，東湖區(qū)實(shí)施了10處，群眾滿意度達(dá)到92%以上。今年，東湖區(qū)要推動(dòng)近3萬(wàn)戶的改造工作，仍以普惠式的微改造為主?！睎|湖區(qū)委書(shū)記劉闖介紹。

探索還在升級(jí)。

6月7日，西湖區(qū)朝陽(yáng)小區(qū)休閑廣場(chǎng)上很是熱鬧，小區(qū)居民聚在一起，人手一張紙，對(duì)未來(lái)小區(qū)改造的具體施工項(xiàng)目進(jìn)行選擇投票。

“屋頂改造、化糞池改造、增設(shè)電子監(jiān)控……改就要改出點(diǎn)實(shí)際效果來(lái)?！痹诒揪用裥〗M確定投票選項(xiàng)后，居民代表紛紛上臺(tái)發(fā)表意見(jiàn)。

在此之前，小區(qū)所在的朝陽(yáng)洲街道辦事處利用宣傳欄、意見(jiàn)箱、社區(qū)微信群等渠道征集意見(jiàn)，發(fā)動(dòng)街道和社區(qū)工作人員等上門開(kāi)展民意調(diào)研，最終收集到居民意見(jiàn)和建議3350條。在綜合政府相關(guān)部門意見(jiàn)后，朝陽(yáng)小區(qū)確定了數(shù)十個(gè)選項(xiàng)，進(jìn)入投票環(huán)節(jié)。

6月10日，按照居民投票數(shù)多少，朝陽(yáng)洲街道公布了38個(gè)改造項(xiàng)目，包括化糞池、下水道改造等。

“無(wú)論是大改建還是微改造，有一點(diǎn)是一致的，就是將民主協(xié)商貫穿于改造全過(guò)程，有事好商量，大家的事大家商量著辦，這也為搞好改造后小區(qū)的管理打下基礎(chǔ)?！睏畋８硎?。

引進(jìn)社會(huì)力量

探索長(zhǎng)效機(jī)制

“小區(qū)愈來(lái)愈有朝氣，感覺(jué)每個(gè)人的精氣神都不一樣了。”桃苑社區(qū)煥然一新，胡學(xué)軍看在眼里、喜在心里，但也并非高枕無(wú)憂。

老舊小區(qū)改造，能否改出新品質(zhì)，既在于改造這第一步邁得如何，更在于長(zhǎng)效管理能否行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

成立業(yè)主委員會(huì)，激活居民管理小區(qū)的熱情，是桃苑社區(qū)建立后續(xù)長(zhǎng)效管理機(jī)制的突破口。

但3次召集居民開(kāi)會(huì)，都只有不到三成的業(yè)主投票贊成?！昂芏嗑用衤?tīng)說(shuō)，成立業(yè)委會(huì)后，要引進(jìn)物業(yè)收費(fèi)。有人不愿交錢，所以反對(duì)。”劉柱說(shuō)，桃源街道再度用起群眾工作法寶，入戶做工作，在第五次碰頭會(huì)議后，有六成居民投票贊成。

2017年10月，桃苑社區(qū)業(yè)委會(huì)宣告成立，胡學(xué)軍當(dāng)選主任。

“當(dāng)務(wù)之急是引入物業(yè)管理。否則，用不了多久，就會(huì)變成過(guò)去那樣?！焙鷮W(xué)軍一上任就忙著找物業(yè)公司。

“開(kāi)放式小區(qū)，最難管！”五六家物業(yè)公司負(fù)責(zé)人上門一看，都打了退堂鼓。

胡學(xué)軍想起曾在桃苑社區(qū)住過(guò)的萬(wàn)國(guó)保，“他是開(kāi)物業(yè)公司的，熟人總能給幾分面子吧？”誰(shuí)料一見(jiàn)面，萬(wàn)國(guó)保就搖頭，直到胡學(xué)軍“五顧茅廬”，方才松口“試一試”。

物業(yè)公司進(jìn)駐后，不僅有專人巡護(hù)，立體停車場(chǎng)、嶄新的健身設(shè)施等也相繼亮相，桃苑越來(lái)越有現(xiàn)代小區(qū)的模樣。

“很不容易，每年都要倒貼錢。”萬(wàn)國(guó)保告訴記者。

原來(lái)，2018年4月物業(yè)公司入駐小區(qū)后，從當(dāng)年5月1日開(kāi)始收第一期物業(yè)費(fèi)，卻少有業(yè)主主動(dòng)交，工作人員上門催收時(shí)常吃閉門羹。

也有居民質(zhì)疑：物業(yè)不公布收支明細(xì)，錢花到哪里去了？

業(yè)委會(huì)出面要求物業(yè)公司開(kāi)辟公示欄，將收費(fèi)批文和每月收支明細(xì)公布；因缺少維修基金，儲(chǔ)藏室積水、屋頂漏水等物業(yè)解決不了的問(wèn)題，及時(shí)反饋社區(qū)居委會(huì)協(xié)調(diào)有關(guān)部門修理……那段時(shí)間，胡學(xué)軍和其他業(yè)委會(huì)成員一面幫助物業(yè)公司催收物業(yè)費(fèi)，一面督促物業(yè)公司提高管理水平。

“20余年沒(méi)交過(guò)物業(yè)費(fèi)的居民，需要一個(gè)適應(yīng)過(guò)程。我們爭(zhēng)取做好居民、物業(yè)、社區(qū)居委會(huì)三方的溝通橋梁，與大家一起共同治理好小區(qū)?！北M管開(kāi)展工作不易，但胡學(xué)軍很樂(lè)觀，“誰(shuí)還愿意回到過(guò)去臟亂差的環(huán)境？”

在業(yè)委會(huì)、社區(qū)居委會(huì)的建議、支持下，萬(wàn)國(guó)保對(duì)少數(shù)長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)的戶主提起訴訟。目前，2019年物業(yè)費(fèi)收取率已近六成。2020年，合同即將到期，萬(wàn)國(guó)保決定續(xù)約。

如何引入社會(huì)化的改造、管理力量，是建立長(zhǎng)效機(jī)制需破解的又一課題。

“對(duì)老舊小區(qū)改造，南昌市規(guī)定，除中央和省級(jí)專項(xiàng)資金補(bǔ)助外，將市級(jí)獎(jiǎng)補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目投資的20%提升為每戶6000元。但財(cái)政資金終歸有限，我們正著力探索運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。”南昌市城管局副局長(zhǎng)孫新初說(shuō)，比如挖掘利用小區(qū)資源，探索通過(guò)政府采購(gòu)、新增設(shè)施有償使用等方式，引進(jìn)社會(huì)資本建設(shè)停車設(shè)施、開(kāi)展養(yǎng)老和商務(wù)服務(wù)等。

在桃苑社區(qū)，6個(gè)出入口安裝上的電子道閘，便是萬(wàn)國(guó)保在入駐初期引入：與江西一家公司簽訂服務(wù)協(xié)議，由其免費(fèi)安裝，再以道閘廣告收入反哺安裝投入。

去年，萬(wàn)國(guó)保又和一些企業(yè)簽訂合同，付費(fèi)電動(dòng)樁、付費(fèi)充電插座、小區(qū)戶外純凈水系統(tǒng)……相關(guān)市場(chǎng)主體入駐小區(qū)，為小區(qū)業(yè)主提供有償服務(wù)。

“這些服務(wù)既方便業(yè)主，也方便我們物業(yè)管理?！比f(wàn)國(guó)保說(shuō)。

今年，南昌市將重點(diǎn)改造247個(gè)老舊小區(qū)，涉及10萬(wàn)余戶。其中，微改造小區(qū)229個(gè)，大改建綜合示范改造小區(qū)18個(gè)。

“南昌市下一步老舊小區(qū)改造，一方面是完善社區(qū)養(yǎng)老、托幼、文體、醫(yī)療、商業(yè)等公共服務(wù)；另一方面，依托老街老巷歷史，挖掘文化底蘊(yùn)，留住城市記憶?！睏畋８f(shuō)。

夏日的桃苑社區(qū)，處處透綠。孩童在滑梯和步道間嬉戲，老人們?cè)陂L(zhǎng)亭下聊天，陽(yáng)光透過(guò)老樟樹(shù)的葉子灑下光影。小區(qū)改造后，一些離開(kāi)的桃苑居民又回來(lái)了，還有一些人在這里買了房，成為新桃苑人。

陳國(guó)文就是其中之一。在桃苑有他的婚房，那也是他的第一套房子。因?yàn)椴粷M意小區(qū)環(huán)境，2004年，陳國(guó)文搬離桃苑。

“想到會(huì)有變化，但沒(méi)想到變化這么大?！标悋?guó)文實(shí)地看過(guò)桃苑小區(qū)改造效果后，很快決定裝修老房子，搬回來(lái)住，“老樹(shù)還在，老鄰居還在，桃苑變美了?！?

“改造后的小區(qū)，市民居住意愿更強(qiáng)，不少市民積極裝修住房，采購(gòu)新的家具家電等，拉動(dòng)了鋼材、水泥、線纜、電梯、家裝及工程建設(shè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！睏畋８f(shuō)，老舊小區(qū)改造對(duì)釋放內(nèi)需潛力具有直接的促進(jìn)與推動(dòng)作用。

眼下，桃苑社區(qū)進(jìn)入裝修旺季。陳佑民剛裝修好房子，正張羅著邀請(qǐng)親戚朋友來(lái)看看，“老舊小區(qū)改造，也讓我家的‘面子’‘里子’都變美啦！”