江東觀潮｜盤活閑置農(nóng)房，道不盡的美麗鄉(xiāng)愁

過(guò)去，我們常說(shuō)“十億人口八億農(nóng)民”，現(xiàn)在我國(guó)總?cè)丝谶_(dá)到了14億左右，其中有多少的農(nóng)村人口呢？“5.52億”，這是第七次人口普查之前的數(shù)據(jù)。20年前的2000年，我國(guó)還有農(nóng)村人口8.08億，這就意味著，近20年間，就有2.56億人告別了熟悉的土地，做了“城里人”。

隨著越來(lái)越多的農(nóng)村人口遷移到城市，并長(zhǎng)期定居，幫助城市人口迅速“增肥”的同時(shí)，也讓曾經(jīng)雞犬之聲相聞的鄉(xiāng)村變得冷清。有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，全國(guó)現(xiàn)有閑置農(nóng)房2000多萬(wàn)套，占農(nóng)房總數(shù)的兩成左右。按照國(guó)內(nèi)（除北京、上海兩地以外）平均每套農(nóng)房10年的租賃價(jià)格5萬(wàn)-10萬(wàn)元計(jì)算，農(nóng)房的租賃市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)萬(wàn)億！

著名農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、南京農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院原院長(zhǎng)鐘甫寧教授在接受記者采訪時(shí)，就呼吁有關(guān)部門重視農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅問(wèn)題，建議在充分調(diào)研、縝密論證的基礎(chǔ)上出臺(tái)相關(guān)政策，盤活這個(gè)有著巨大潛力的市場(chǎng)。

歸田園居，把生活過(guò)成詩(shī)

南京市秦淮區(qū)的徐阿姨曾經(jīng)是一名知青，3年的下鄉(xiāng)經(jīng)歷讓她很早就擁有了一個(gè)田園夢(mèng)，可是居民樓、防盜窗禁錮了她心中的夢(mèng)想。

直到2018年6月，辦理了正式退休手續(xù)的她通過(guò)地呱呱平臺(tái)尋找到一處“桃花源”，那是一個(gè)位于溧水區(qū)農(nóng)村180平方米的三間兩層小樓，典型的庭院村舍造型，前院種樹乘涼，后院養(yǎng)雞喂鴨，池塘和菜園就在家門口。他和老伴盡情享受這份自由和愜意。

在如今城市快節(jié)奏的生活背景下，越來(lái)越多的人希望找尋一處風(fēng)景優(yōu)美的農(nóng)家小院實(shí)現(xiàn)自己的田園夢(mèng)。如果給你一套這樣的房子，你會(huì)用來(lái)做什么？據(jù)網(wǎng)上發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，62%的人群希望可以用作“第二居所”。調(diào)查表明，訴求為“第二居所”的人群中，60后及70后人群占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，占比達(dá)總體的79%，80后亦有部分需求人群。

國(guó)土空間規(guī)劃領(lǐng)域?qū)＜摇⒌剡蛇蓜?chuàng)始人兼CEO楊淼說(shuō)，第二居所是當(dāng)今社會(huì)發(fā)展下衍生出的居住新需求，是符合“5+2”生活趨勢(shì)的新現(xiàn)象。城市中60、70后經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，在最近十年間，這批中高等收入群體人口數(shù)量快速躍升，未來(lái)將成為我國(guó)城郊農(nóng)房租賃的中堅(jiān)力量。

漁歌牧笛，大自然賦予了靈感

家住常州市鐘樓附近的鄒先生，今年48歲，是一位小有名氣的國(guó)畫家，他的寫意山水曾多次入選全國(guó)性美展。在一次戶外采風(fēng)時(shí)愛上了西太湖的美景。在經(jīng)過(guò)了3天的考察后，終于在湖濱找到了一處理想的居所。他花了26萬(wàn)元對(duì)3間平房進(jìn)行了脫胎換骨式的裝修，終于做成了理想中的模樣。然后到工商部門注冊(cè)了個(gè)人工作室，平時(shí)作為一個(gè)交流愛好的場(chǎng)所，隔三差五約著志同道合的朋友到工作室周邊開展創(chuàng)作活動(dòng)。在鄒先生的帶動(dòng)下，最近一年半的時(shí)間里，先后又有7位書畫家、攝影家成了他的鄰居。

“創(chuàng)客”是最近幾年才出現(xiàn)的新詞，創(chuàng)客是一群新人類，是一群堅(jiān)守創(chuàng)新，持續(xù)實(shí)踐，樂(lè)于分享并且追求美好生活的人。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是：玩創(chuàng)新的一群人。當(dāng)城市的鋼筋混凝土叢林已經(jīng)容不下創(chuàng)客們的激情時(shí)，許多人把眼光投向了閑置的民居。陶藝、茶藝、木作……創(chuàng)客們帶著自己的匠心，上山下鄉(xiāng)，成為寄情山水的大隱。

在城市鋼筋水泥高樓的規(guī)模復(fù)制下，封閉非露天式的百十平米的居住場(chǎng)所抑制了創(chuàng)客們的想象力與創(chuàng)造力，他們對(duì)于有獨(dú)立室外活動(dòng)空間的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。因此，相對(duì)于昂貴的帶院別墅，多數(shù)自帶庭院的城郊農(nóng)村閑置房屋，成了多數(shù)創(chuàng)客的不二選擇。

耕春釣秋，稻花香里頤天年

56歲的袁先生原來(lái)是揚(yáng)州一家國(guó)企的中層干部，沒(méi)到退休年齡就患上了一大堆的毛病，高血壓、冠狀動(dòng)脈粥樣硬化、腔隙性腦梗、脂肪肝、痛風(fēng)……無(wú)奈之下選擇了病休。“無(wú)官一身輕”，離開了工作崗位的袁先生動(dòng)起了到農(nóng)村生活的念頭。在查了地呱呱、土流網(wǎng)、共享住宅等平臺(tái)之后，他看中了一處位于江都區(qū)的民宅。那是一個(gè)小巧的兩層樓，外帶一個(gè)120平方的院子，年租金只要8000元，相當(dāng)于他一個(gè)月的工資。住進(jìn)“新居”，袁先生把房屋和小院收拾得干干凈凈，種了一畦花草、一畦蔬菜，養(yǎng)了幾只雞。每天，他就在附近釣釣魚，或者做點(diǎn)兒家務(wù)。一日三餐跟村民一樣，吃些粗茶淡飯。半年不到，回城體檢發(fā)現(xiàn)老毛病好了一多半，藥也基本上停了。

到農(nóng)村去養(yǎng)老是這幾年不少市民的追求。康養(yǎng)訴求占主體的老年人群，最看中的是住所周邊醫(yī)療機(jī)構(gòu)的配備因素。此外，“自然環(huán)境”也是主要考慮因素，“距離兒女居所近”也占到一定比例。著名養(yǎng)生康復(fù)專家、江蘇省健康產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)余雪芬教授認(rèn)為，“村居康養(yǎng)”是一種重要的養(yǎng)老康復(fù)方式，在今后將會(huì)成為被廣泛推廣。老年人群回鄉(xiāng)村康養(yǎng)，目前面臨的最大問(wèn)題是如何解決醫(yī)療資源配備的瓶頸。這一方面需要有情懷、有眼光的企業(yè)來(lái)參與投資；一方面也需要國(guó)家扶植政策的涵蓋，促進(jìn)規(guī)模化、集約化的進(jìn)程。

星漢燦爛，放飛一顆自由的心

劉先生是南京市某局的公務(wù)員，愛人是一所中學(xué)的化學(xué)老師，兩個(gè)人都過(guò)了而立之年，身邊一個(gè)女兒才剛上幼兒園小班。因?yàn)槠綍r(shí)工作都比較忙，一家人晚上在一起吃晚飯交流的時(shí)間都很少。為了彌補(bǔ)這樣的不足，每到周末，只要單位不加班，一家三口都會(huì)傾巢出動(dòng)，到附近的鄉(xiāng)村去走一走，住上一晚。白天賞花觀鳥，晚上賞月觀星，一家人其樂(lè)融融。慢慢地，他們結(jié)識(shí)了40多個(gè)跟他們有著同樣愛好的家庭，大家建了一個(gè)群，經(jīng)常交流對(duì)各地民宿的看法，有時(shí)候還會(huì)約好來(lái)一次線下的大聚會(huì)。

民宿因平民化、平價(jià)化、親民化而廣受游客的青睞。但前幾年由于經(jīng)營(yíng)水平參差不齊，缺乏完善的管理制度，導(dǎo)致消費(fèi)者權(quán)益得不到保障，也招來(lái)了社會(huì)輿論的頗多詬病。隨著各地相繼出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)之后，民宿的經(jīng)營(yíng)漸趨規(guī)范。目前，市場(chǎng)發(fā)展和用戶培育都在以驚人的速度將民宿推到用戶面前，好的住宿體驗(yàn)，新鮮、個(gè)性化，甚至是不少人為了拍照打卡而去一個(gè)城市住一次民宿，這些轉(zhuǎn)變也都在暗示著民宿的發(fā)展前途不可限量。

南京師范大學(xué)鄉(xiāng)村文化振興研究中心劉昂博士認(rèn)為，在大中城市周邊的有文化特色的鄉(xiāng)村，以及在風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)附近的鄉(xiāng)村都是開發(fā)民宿的理想之地。如果能有基層政府的參與，以產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體或者合作社的形式，共同開發(fā)，共同設(shè)計(jì)，將有助于盤活對(duì)農(nóng)村閑置房屋，增加農(nóng)民收益，也必將助推鄉(xiāng)村振興。

美麗鄉(xiāng)村，來(lái)了還想再來(lái)的地方

土地是命根子、農(nóng)房是安身之地，這兩樣是農(nóng)民最核心的資產(chǎn)。而隨著城市化進(jìn)程，越來(lái)越多的土地和農(nóng)房閑置，導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費(fèi)。振興鄉(xiāng)村就是要圍繞農(nóng)民核心財(cái)產(chǎn)“房、地”來(lái)提供創(chuàng)新服務(wù)。而只有盤活了閑置農(nóng)房，才能讓農(nóng)房的冷資產(chǎn)變成熱財(cái)富。這樣一來(lái)，與“來(lái)了就不想離開的城市”相比，以后的美麗鄉(xiāng)村必定成為“來(lái)了就還想再來(lái)的地方”。

楊淼表示，盤活閑置農(nóng)房市場(chǎng)空間巨大，但也存在痛點(diǎn)：供方和需方信息極度不對(duì)稱，其中服務(wù)嚴(yán)重缺失。在此方面，地呱呱一直致力于為用戶架構(gòu)管道，精準(zhǔn)鏈接社會(huì)資本與農(nóng)村閑置資源，并提供更為全面的服務(wù)，促進(jìn)租賃交易達(dá)成?！跋Ｍ蛲l(xiāng)居生活的人們都能通過(guò)這種互聯(lián)服務(wù)模式，找到自己心儀的田園居所，更多的農(nóng)民也可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)交易的互聯(lián)網(wǎng)化獲得更多收益”。

但有一個(gè)問(wèn)題一直困擾著人們，那就是閑置農(nóng)房的權(quán)屬問(wèn)題。2018年2月初發(fā)布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》終于給出了一個(gè)明確的答案：探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。有了這個(gè)“三權(quán)分置”作保障，對(duì)于鄉(xiāng)村閑置農(nóng)房的盤活來(lái)說(shuō)就迎來(lái)了發(fā)展的機(jī)遇。有專家歸納了市場(chǎng)比較適用一個(gè)模式，即擁有宅基地的“地主”——農(nóng)民，擁有閑置農(nóng)房的財(cái)產(chǎn)權(quán)，資本方的“房主”充分利用了經(jīng)營(yíng)權(quán)，來(lái)鄉(xiāng)村休閑旅游的“玩主”獲得了美麗鄉(xiāng)村的“享受權(quán)”，三權(quán)分立，三“主”合作，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

柳暗花明，路總是在腳下

剛剛結(jié)束的十九屆五中全會(huì)上，農(nóng)村的宅基地和閑置農(nóng)房問(wèn)題再度被提起。而其實(shí)早在2019年9月30日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)的《關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》就已經(jīng)對(duì)如何盤活農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅給出了方向。鐘甫寧教授為我們解讀了閑置農(nóng)房的幾條出路：

1、支持返鄉(xiāng)人員依托閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目

鼓勵(lì)通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)等方式，依法依規(guī)發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉(cāng)儲(chǔ)等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目。隨著鄉(xiāng)村振興的推進(jìn)，農(nóng)村的發(fā)展機(jī)會(huì)越來(lái)越多，越來(lái)越多年輕人選擇了返鄉(xiāng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)，國(guó)家對(duì)返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員的支持力度也是非常大，包括稅費(fèi)減免、場(chǎng)地安排政策、給予創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼等。

2、支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織開展閑置宅基地整治工作

在尊重農(nóng)民意愿并符合規(guī)劃的前提下，支持采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿足農(nóng)民新增宅基地需求、村莊建設(shè)和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前，在一些宅基地比較短缺的地區(qū)，出現(xiàn)了部分家庭符合宅基地申請(qǐng)條件卻分不到宅基地的情況，為保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居，閑置宅基地的整治工作也是迫在眉睫。

3、支持農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行房屋買賣

在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下，鼓勵(lì)農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部向符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地。根據(jù)我國(guó)法律政策規(guī)定，宅基地不可以買賣，但是在征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，宅基地上的房屋可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶之間進(jìn)行買賣，不過(guò)房屋買賣后，不能再申請(qǐng)宅基地建房。

4、支持進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民有償退出宅基地

對(duì)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過(guò)多種方式鼓勵(lì)其自愿有償退出宅基地。目前很多農(nóng)村家庭全家都搬到城里去生活了，農(nóng)村的住宅變成了一種無(wú)用資產(chǎn)，不少房屋因長(zhǎng)年無(wú)人居住、維護(hù)，破敗的也是非常快，房屋價(jià)值也是大打折扣，所以選擇有償退出宅基地會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

但對(duì)于大多數(shù)的進(jìn)城人員來(lái)說(shuō)，家鄉(xiāng)的宅基地和房屋是最記得住鄉(xiāng)愁的地方，無(wú)論男女老少，“老房子”在每個(gè)人心中都一樣是神圣的，一般不會(huì)輕易退出。而根據(jù)民法典，居住在城市的子女，無(wú)論戶口是否在農(nóng)村，父母是否在世，只要他們從父母的家鄉(xiāng)繼承了房子，房子下面的土地也可以繼續(xù)使用。畢竟是地隨房走，只要房子依然還存在，那就相當(dāng)于是繼承了宅基地的使用權(quán)。至于如何去盤活手中的農(nóng)房，則要在政策出路和市場(chǎng)出路上作出權(quán)衡，既要因地制宜，又要因時(shí)制宜，還要因人而異。

交匯點(diǎn)記者 胡波 實(shí)習(xí)記者 安柯宣 攝影 鄧鄧